Особенности договора найма и поднайма жилого помещения | Мир недвижимости и строительства
Главная / Общество и право / Особенности договора найма и поднайма жилого помещения

Особенности договора найма и поднайма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическому лицу может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора только для проживания граждан.

chem_otlichaetsja_dogovor_najma_ot_dogovora_arendy4

Форма договора. Заключается в письменной форме, если не менее 1 года, подлежит государственной регистрации в порядке.
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.
Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания,осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении, делать капитальный ремонт, если иное не предусмотрено договором.
Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний, вселение этих граждан производится с согласия наймодателя (кроме несовершеннолетних лиц), при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.
Обязанности нанимателя:
— использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
— не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
-своевременно вносить плату за жилое помещение, если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
— текущий ремонт, если иное не предусмотрено договором.
Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам на срок до 6 месяцев.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре, вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором, если не предусмотрено, то ежемесячно. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, если иное не предусмотрено договором.

Срок. Заключается на срок, не превышающий 5 лет, если не определен, договор считается заключенным на 5 лет.
К договору найма, заключенному на срок менее 1 года не применяются правила: о гражданах, совместно проживающих с нанимателем; о временных жильцах; о преимущественном праве нанимателя о заключении договора на новый срок; о поднайме жилого помещения; о замене нанимателя в договоре найма; также не применяется правило о предоставлении судом нанимателю срока не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.
По истечении срока договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение 1 года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Расторжение договора найма жилого помещения. Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
-невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более 2 раз по истечении установленного договором срока платежа;
— разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
— если после предупреждения наймодателя о необходимости устранения нарушения об использования нанимателем жилого помещения не по назначению либо систематическом нарушении прав и интересов соседей, наниматель продолжает свои действия.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в этот срок наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
— если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
— в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (по договору социального найма: невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев, разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем).
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Поднаем жилого помещения допускается по договору поднайма жилого помещения с согласия наймодателя наниматель передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю с учетом следующих условий:
— поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением;
— ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель;
— договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека;
— договор поднайма жилого помещения является возмездным;
-срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения;
— при досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения;
— на договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Особенности заключения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма:
— с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи наниматель вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем (с учетом не менее нормы на человека);
— не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического заболевания;
— заключается в письменной форме, экземпляр договора передается наймодателю такого жилого помещения;
— в договоре должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.
— заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма, если не определен, договор считается заключенным на 1 год.
— договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:
1) по соглашению сторон;
2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

Если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

Если договор поднайма жилого помещения, заключен без указания срока, сторона договора — инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за 3 месяца.

Смотрите также

516639

Создание товарищества собственников недвижимости

В соответствии с п.1 ст.123.12 ГК РФ товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого …

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *