Особенности договора участия в долевом строительстве и оценка рисков участника долевого строительства. Регистрации договора участия в долевом строительстве. | Мир недвижимости и строительства
Главная / Общество и право / Особенности договора участия в долевом строительстве и оценка рисков участника долевого строительства. Регистрации договора участия в долевом строительстве.

Особенности договора участия в долевом строительстве и оценка рисков участника долевого строительства. Регистрации договора участия в долевом строительстве.

При анализе договора долевого участия в строительстве, необходимо проверить условия договора на соответствие нормам ГК РФ, ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Согласно ст.4 ФЗ-214 по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

e80595a6b7bddbe7a673c355a6c72cce06b005c0_906

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Существенные условия договора:
1) предмет договора: объект долевого строительства (наименование, план объекта (схема, чертеж), местоположение объекта, виде, назначении, об этажности, общей площади, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении, общей площади, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
В случае нарушения срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (если участником долевого строительства является гражданин, то в двойном размере).
В случае, если строительство объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Срок начала передачи и принятия объекта не может быть установлен ранее чем за 14 дней и позднее чем за 1 месяц до установленного договором срока передачи объекта.
Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта, не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику сообщение (по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или лично под расписку) о завершении строительства и о готовности объекта.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением о несоответствии объекта требованиям к качеству) застройщик по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта признается перешедшим к участнику долевого строительства.

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.;

Основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора:
— просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца (если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа).
— нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяца (если внесение платежей в предусмотренный договором период)
В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
В случае, если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора и (или) требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов (1/300 ставки).
Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования (не менее 3 года), входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем 5 лет (с момента передачи объекта).
Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что эти недостатки возникли не по его вине (нормальный износ, нарушения при эксплуатации объекта и др).
За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, застройщик уплачивает гражданину, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 1% от цены объекта (п.1 ст.23 Закона «О защите прав потребителей»), а если недостаток не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, то 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка.

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;
Данные условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор. При отсутствии в договоре указанных условий, такой договор считается незаключенным.
Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если фз не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется закон о защите прав потребителей в части, не урегулированной ФЗ.

Расторжение договора:
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства объекта, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более 5 % от указанной площади;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
С даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.

Гос. регистрация договора регламентирована ст.48 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Государственную регистрацию производит Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр).

Гражданам нужно подготовить следующие документы:
1) договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к договору (три экземпляра-подлинника: один экземпляр для застройщика, второй — для Росреестра, третий — для участника долевого строительства);
2) заявление застройщика и гражданина (участника долевого строительства) о государственной регистрации ДДУ;
3) документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица вправе обратиться за регистрацией лично либо через представителя, который действует на основании нотариально удостоверенной доверенности. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют в таком случае свидетельство о рождении ребенка, представители недееспособных — документ о назначении их опекунами;
4) нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом.;
5) договор залога права требования (требуется в случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для одновременной регистрации обременения права);
6) документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленные застройщиком и согласованные с участником долевого строительства (гражданином), с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Уплатите госпошлину за регистрационные действия, для физических лиц — 350 рублей; для организаций — 6 000 рублей.

Предоставляются также документы (если договор с первым участником):
1) разрешение на строительство.
2) план создаваемого объекта;
3) проектная декларация;
4) заключение уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта РФ.
5) договор поручительства по обязательствам застройщика
6) списки граждан, имеющих право на приобретение стандартного жилья

Застройщик обязан производить обязательные отчисления в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты возмещения гражданам — участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика. В случае неуплаты застройщиком обязательных взносов государственная регистрация договора участия в долевом строительстве будет приостановлена, а впоследствии в регистрации будет отказано. Проверить факт уплаты застройщиком взносов до представления документов на государственную регистрацию можно на официальном сайте застройщика в сети Интернет.

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов:
— непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
— почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
— в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Срок государственной регистрации ДДУ с первым участником не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром, а в случае представления заявления и документов через МФЦ — 9 рабочих дней. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов .

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве удостоверяется специальной регистрационной надписью на нем.

Смотрите также

9dd1af682bfec2485e004083e5702be6

Заброшенные усадьбы Московской области. Гид АиФ.ru

Коломенское, Измайлово, Царицыно — бывшие московские царские резиденции и вотчины, которые ежедневно посещают сотни туристов. На территории столицы …

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *