Особенности договора участия в долевом строительстве и оценка рисков участника долевого строительства. Регистрации договора участия в долевом строительстве.
Главная / Общество и право / Особенности договора участия в долевом строительстве и оценка рисков участника долевого строительства. Регистрации договора участия в долевом строительстве.

Особенности договора участия в долевом строительстве и оценка рисков участника долевого строительства. Регистрации договора участия в долевом строительстве.

При анализе договора долевого участия в строительстве, необходимо проверить условия договора на соответствие нормам ГК РФ, ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Согласно ст.4 ФЗ-214 по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

e80595a6b7bddbe7a673c355a6c72cce06b005c0_906

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Существенные условия договора:
1) предмет договора: объект долевого строительства (наименование, план объекта (схема, чертеж), местоположение объекта, виде, назначении, об этажности, общей площади, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении, общей площади, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
В случае нарушения срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (если участником долевого строительства является гражданин, то в двойном размере).
В случае, если строительство объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Срок начала передачи и принятия объекта не может быть установлен ранее чем за 14 дней и позднее чем за 1 месяц до установленного договором срока передачи объекта.
Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта, не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику сообщение (по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или лично под расписку) о завершении строительства и о готовности объекта.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением о несоответствии объекта требованиям к качеству) застройщик по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта признается перешедшим к участнику долевого строительства.

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.;

Основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора:
— просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца (если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа).
— нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяца (если внесение платежей в предусмотренный договором период)
В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
В случае, если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора и (или) требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов (1/300 ставки).
Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования (не менее 3 года), входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем 5 лет (с момента передачи объекта).
Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что эти недостатки возникли не по его вине (нормальный износ, нарушения при эксплуатации объекта и др).
За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, застройщик уплачивает гражданину, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 1% от цены объекта (п.1 ст.23 Закона «О защите прав потребителей»), а если недостаток не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, то 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка.

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;
Данные условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор. При отсутствии в договоре указанных условий, такой договор считается незаключенным.
Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если фз не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется закон о защите прав потребителей в части, не урегулированной ФЗ.

Расторжение договора:
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства объекта, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более 5 % от указанной площади;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
С даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.

Гос. регистрация договора регламентирована ст.48 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Государственную регистрацию производит Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр).

Гражданам нужно подготовить следующие документы:
1) договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к договору (три экземпляра-подлинника: один экземпляр для застройщика, второй — для Росреестра, третий — для участника долевого строительства);
2) заявление застройщика и гражданина (участника долевого строительства) о государственной регистрации ДДУ;
3) документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица вправе обратиться за регистрацией лично либо через представителя, который действует на основании нотариально удостоверенной доверенности. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют в таком случае свидетельство о рождении ребенка, представители недееспособных — документ о назначении их опекунами;
4) нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом.;
5) договор залога права требования (требуется в случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для одновременной регистрации обременения права);
6) документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленные застройщиком и согласованные с участником долевого строительства (гражданином), с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Уплатите госпошлину за регистрационные действия, для физических лиц — 350 рублей; для организаций — 6 000 рублей.

Предоставляются также документы (если договор с первым участником):
1) разрешение на строительство.
2) план создаваемого объекта;
3) проектная декларация;
4) заключение уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта РФ.
5) договор поручительства по обязательствам застройщика
6) списки граждан, имеющих право на приобретение стандартного жилья

Застройщик обязан производить обязательные отчисления в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты возмещения гражданам — участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика. В случае неуплаты застройщиком обязательных взносов государственная регистрация договора участия в долевом строительстве будет приостановлена, а впоследствии в регистрации будет отказано. Проверить факт уплаты застройщиком взносов до представления документов на государственную регистрацию можно на официальном сайте застройщика в сети Интернет.

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов:
— непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
— почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
— в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Срок государственной регистрации ДДУ с первым участником не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром, а в случае представления заявления и документов через МФЦ — 9 рабочих дней. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов .

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве удостоверяется специальной регистрационной надписью на нем.

Смотрите также

5894d66a28c111ec8d6cd584965a57cd

Союз дачников Подмосковья предложил продлить дачную амнистию до 2022 года

Союз дачников Подмосковья предложил продлить дачную амнистию до 2022 года, сообщает сайт 360. Раньше зарегистрировать …

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *